Этой проблемой озабочены местные власти в сибирских регионах.
У пяти тысяч арендаторов, работающих сегодня на муниципальных площадях в Новосибирске, с нового года спокойная жизнь, похоже, кончится. Уже сегодня большинство из них ломают голову: как жить дальше - уходить с занимаемых площадей самим или ждать, пока попросят новые владельцы?
Через четыре года – передел площадей
Эту непростую дилемму перед коллективами многочисленных магазинов, кафе, химчисток и прочих объектов потребительского рынка города поставил Федеральный закон “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Согласно ему органам местного самоуправления до 1 января 2009 года необходимо продать, перепрофилировать либо безвозмездно передать в государственную собственность сегодняшнее муниципальное имущество, которое используется не по профилю.
Местной власти в Новосибирске принадлежит примерно 5 млн. кв. м такой площади. Пятая часть ее находится в аренде у коммерческих структур, в основном работающих в сфере торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Департамент имущественных и земельных отношений новосибирской мэрии пока планирует отдать под грядущую приватизацию только 600 тыс. кв. м. Остальная площадь из муниципального фонда, скорее всего, уйдет безвозмездно государству.
Естественно, что арендаторов муниципальной собственности крайне волнует вопрос, а что будет с ними, ведь действующее законодательство не предусматривает никакого преимущества у них при выкупе приватизированных объектов. Арендаторы, которые работают на этих площадях не первый год и вложили в их реконструкцию и модернизацию солидные деньги, по закону должны будут состязаться в торгах по выкупу этих площадей на равных с прочими конкурентами. Не трудно представить, что если арендатору не удастся выиграть аукцион, то ему неизбежно придется уйти, потеряв солидные средства, уже вложенные в эту площадь. Закон однозначно утверждает: если нынешний арендатор и новый владелец не сумели договориться, то по истечении действующего договора арендатор вынужден будет освободить занимаемое помещение.
Как же грамотно провести приватизацию муниципального имущества и при этом максимально защитить права нынешних собственников-арендаторов? Вот на эту тему и шел разговор на “круглом столе”, состоявшемся недавно в Новосибирске. Его участниками стали сотрудники Департамента имущественных и земельных отношений мэрии, представители бизнес-сообщества, Торгово-промышленной палаты, депутаты городского Совета и просто предприниматели. В повестке дня - вопросы, касающиеся системы будущей приватизации, возможных льгот для нынешних арендаторов со стороны местной власти.
Специалисты мэрии согласны: проблема достаточно серьезная. По мнению заместителя начальника Департамента земельных и имущественных отношений мэрии Евгения Абрамова, решая вопросы будущей приватизации, надо максимально соблюсти интересы как города, так и нынешних арендаторов. Естественно, что местная власть заинтересована в скорейшей приватизации, ведь это солидное пополнение городского бюджета. Сейчас чиновники изучают, что оставить в собственности города, а что продать частнику. Причем продать грамотно. Так, чтобы начавшиеся аукционы “не обвалили” цены на недвижимость. По примерной схеме сегодня в Новосибирске около тысячи объектов, которые должны попасть под приватизацию, т. е. в оставшееся до 2009 года время местные власти должны ежегодно выставлять на аукционы в среднем по 250 помещений.
Преференции поправками?
Если со сроками аукционов, условиями и прочими техническими проблемами местные власти справятся легче, то вот реально помочь предпринимателю не так-то просто. В идеале нынешние арендаторы хотели бы получить первоочередное право на покупку этих помещений. Но беда в том, что закон такого не позволяет. Конечно, можно обратиться к федеральным органам власти, прежде всего в Государственную думу с предложением внести соответствующие поправки в закон. Такую же идею поддерживает и председатель Постоянной комиссии городского Совета муниципальной собственности и экономического развития Александр Люлько. Подобную инициативу мог бы проявить областной Совет. Но реально рассчитывать на это весьма трудно. Со своей стороны, дебаты городского Совета могут сегодня лишь замедлить темпы приватизации, предпринять ряд мер по ее “замораживанию”. Или, например, определить некоторые льготы для нынешних арендаторов - предприятий торговли, сферы обслуживания, которые работают по социальным программам. То есть обслуживают горожан, относящихся к людям с низкими доходами. Речь идет в первую очередь об инвалидах, ветеранах, многодетных семьях - той категории, для которой выпущены специальные муниципальные социальные карты.
Чиновники Департамента имущественных и земельных отношений видят один из возможных вариантов в том, чтобы предоставлять в аренду муниципальные площади на большие сроки - до пяти лет. Как правило, сегодняшние сроки аренды не превышают года. Долговременная аренда, по мнению специалистов мэрии, дает предпринимателям время и шанс отрегулировать отношения даже в том случае, если придет новый собственник.
Идея вроде бы разумная. Но чтобы реализовать ее, потребуется время, а также необходимость узаконить многочисленные переделки, которые произведены на муниципальной площади нынешними владельцами. Дело в том, что арендаторы, как правило, перестраивают помещения под свои цели, причем иногда достаточно серьезно. Однако эта реконструкция далеко не всегда подтверждается документально. То есть не проходит регистрацию в бюро технической инвентаризации. А без технического паспорта, который выдает такое бюро, выставить на торги помещение невозможно. Неизбежно придется договариваться с нынешним владельцем о том, чтобы он узаконил все произведенные переделки. А значит, и идти ему навстречу, давая определенные гарантии будущей победы на аукционе.
Чиновники предлагают и ряд других возможных льгот для арендаторов, готовых перейти на долговременные сроки аренды. В том случае, если они сами претендуют на данное помещение, то возможен выкуп его в рассрочку.
Правда, скептиков на этот счет тоже немало: ведь по Гражданскому кодексу новый собственник вовсе не обязан сидеть и ждать, пока нынешний владелец освободит купленное им помещение.
Разговор на “круглом столе” получился достаточно острым. Часть проблем в ходе обсуждения удалось решить, но наиболее острые вопросы остались пока без ответа. Однако организаторы пообещали все предложения, высказанные арендаторами, в дальнейшем изучить и постараться учесть.
Сами же предприниматели, судя по высказываниям в кулуарах, в благополучный исход дела для себя верят мало. Большинство из них сегодня интересует главный вопрос, когда начнется приватизация и какие конкретно помещения будут включены в ее план уже на будущий год?
58 объектов – с молотка до боя курантов
Мэр Новосибирска Владимир Городецкий поручил соответствующему департаменту рассмотреть вопрос о возможной приватизации уже до конца текущего года 58 объектов. Это лишь часть площадей, которые должны пойдти с аукционов. Однако их продажа позволит уже в этом году пополнить городской бюджет примерно на 200 млн. руб. Конкретный план приватизации первых объектов пока еще не принят. Правда, чиновники обещают, что на первом этапе с молотка пойдут в основном помещения, которые расположены в домах, построенных 30 и более лет назад. То есть имеющие плохое техническое состояние. Плюс те площади, которые сами арендаторы предлагают выставить на торги с согласия администрации районов Новосибирска. О сроках приватизации наиболее солидных и “лакомых” муниципальных объектов, таких, например, как новосибирский ГУМ, пока речь не идет. Не ясно даже, попадают ли они вообще в настоящее время на аукционы.
Со своей стороны, новосибирские бизнесмены тоже пытаются принять ряд мер, чтобы избегать печальных для себя последствий такой “обвальной” приватизации. Руководителей крупных предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности края беспокоит возможная потеря нынешней сети собственных фирменных магазинов. Они, как правило, размещены сейчас на муниципальных площадях. Многие директора высказывают опасение, что при проведении конкурсов и аукционов все самые привлекательные помещения скупят “заезжие богачи”, т.е. крупные московские фирмы и компании. И тогда продукты местных производителей неизбежно исчезнут с прилавков местных магазинов.
Эти опасения поддерживает и Совет Межрегиональной ассоциации руководителей предприятий. На днях он обратился к местной власти с предложением внести соответствующие изменения в законодательство, регулирующее отношения между местными производителями и арендодателями. Речь идет опять же о возможных льготах для пищевиков, которые работают на потребительском рынке города. Прежде всего о возможности арендовать муниципальные помещения сроком не менее чем на 10 лет, причем по льготным тарифам. Совет ассоциации считает, что необходимо предоставлять на будущих аукционах по приватизации муниципальной площади определенные льготы местным производителям.
В поддержку этой инициативы выступили директора практически всех крупных пищевых и перерабатывающих предприятий Новосибирска, представители банковского бизнеса, предприятия агропромышленного комплекса. Создана специальная рабочая группа с участием руководителей мэрии, которая должна попытаться решить эти проблемы.
Удастся ли это сделать? На этот вопрос ответить конкретно сегодня никто не может, ведь местные промышленники предпринимают уже не первую попытку получить преимущество при распределении муниципальных площадей. Последний раз, в сентябре текущего года, несколько пищевых предприятий, объединившись, попытались добиться льгот на проводимом конкурсе на право аренды муниципальных магазинов. Однако такой возможности местная власть им не предоставила. Будет ли шанс получить эти льготы сегодня, - тоже вопрос. Ведь даже большинство депутатов городского Совета, прекрасно понимая необходимость защищать местных производителей, тем не менее сомневается, что это удастся сделать. Уже названный выше председатель комиссии городского Совета по муниципальной собственности Александр Люлько считает, что нынешний Закон таких шансов местному бизнесу не оставляет. Помещение муниципальной площади получит тот, кто больше заплатит, и Закон ничего не говорит о необходимости сохранять прежнюю ориентацию магазина. То есть местные производители должны будут бороться за свои нынешние площади только одним способом - заплатить больше.
Сибирский синдром по собствености
Стоит отметить, что неопределенная ситуация с грядущей приватизацией муниципальной собственности беспокоит не только местные власти в Новосибирске. Этой же проблемой озабочены и органы власти, и бизнес-сообщества во многих сибирских городах. Так, на днях в мэрии Омска состоялось заседание Совета по промышленности и предпринимательству. На нем были рассмотрены предварительные итоги выполнения программы приватизации муниципального имущества в этом году.
Мэрия Омска уже провела 20 аукционов, на которых выставлялись 226 бывших муниципальных объектов. До конца года должны пойти с молотка еще 4-6 таких объектов. Однако поступления от продажи муниципального имущества в этом году, скорее всего, будут ниже, чем планировалось. По программе приватизации в городской бюджет Омска должно было поступить в этом году 1,3 млрд. руб., ожидается чуть более миллиарда. Участники Совета - как городские чиновники, так и местные бизнесмены - один из возможных вариантов получения больших денег видят в необходимости предоставить определенные льготы нынешним арендаторам выставляемых на торги муниципальных предприятий. Прежде всего, местным предпринимателям. Такую идею высказал, в частности, президент областного Союза предпринимателей Александр Третьяков. Он считает, что городские власти должны предоставлять нынешним арендаторам рассрочку по выкупам помещения, либо выдавать компенсацию за средства, потраченные арендаторами на ремонт и благоустройство муниципальных помещений. Однако есть и другая точка зрения. Президент другого Союза - делового сотрудничества работников торговли Борис Сватков - придерживается другого взгляда: каждый бизнесмен должен рассчитывать только на свои собственные средства. Но в отдельных случаях все-таки возможно продавать помещение арендатора частями. Но только своим, местным, иногородние скупщики муниципальной собственности должны платить дороже.
Мэр Омска Евгений Белов в очередной раз заявил, что выступает против предоставления любых льгот в процессе реализации муниципальной собственности. Однако пообещал учесть все просьбы и пожелания предпринимателей при утверждении программы приватизации на будущий год. По расчетам городской власти, в будущем году казна получит от приватизации нее менее 800 млн. руб. Мэр пообещал, что уже в январе будущие претенденты смогут увидеть окончательно утвержденную программу продажи объектов в 2005 году.
Так что поучаствовать в дележе муниципальной собственности теоретически сможет каждый желающий... А вот на практике - сами понимаете, скорее всего, выйдет по принципу: кто смел, тот и съел.
Юрий ЮДИН, наш соб. корр.
Новосибирск - Омск